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湖北省北大校友会副秘书长陈俊峰:对农村城镇化物业管理的观察与思考

浏览次数:434 次    更新时间:2020年07月10日


最近,我在老家湖北省宜昌市长阳县帮父母搬新家,入住了长阳新城,在与其他住户、物业打交道的过程中,发现了物业法不普及的现象非常严重。这个涉及到县城的法律启蒙、制度建设、多方合作的哲学等问题,认为可以从网络行动、法律启蒙等角度,当成公益项目来做。


一、县城的朋友圈变成了邻居圈

比如,以前我父母一辈子住的是单位的房子,没有物业这一说。水电煤都是自己搞定,邻里关系也是以同事、朋友为主。


网络图

但是搬到长阳新城,一是物业的观念出现了。

有了物业了,一方面可以享受物业提供的各方面服务,一些事情给物业打个电话就可以了,另一方面也需要缴纳物业费(以前是没有这个支出的)。

所以物业是什么定位?我们与物业如何相处?对物业某些做法不满时,要怎么解决?这还是一个全新的概念。

二是邻里的观念出现了。

邻居大部分是陌生人,甚至外地人,楼上楼下,左邻右舍,怎么相处?

我们本能地会先找熟悉的人,比如我本人,就是因为我的亲戚买了这个房子,所以我才买;刚刚入住,就遇到了之前的同学和我父亲的老同事。

但是,除了这些人之外,其他人也难免要打交道。比如楼上房子漏水,怎么跟楼上业主沟通?是直接找律师朋友公事公办吗?还是通过朋友来婉转沟通?

我肯定是要选择后一种方法。因为具体问题具体分析,楼上业主也是房屋质量的受害者,他也是无辜的。

社区管理这个概念本身强调的是群众性的自我管理和自我服务,这与住单位宿舍时领导来兼职管理、住农村的房子时村领导长辈来管理,完全不一样了。

大家都是陌生人了,但是首先不能假设陌生人就一定是坏人,或者不讲理的人。多沟通,才可能高效解决问题。

二、物业法尚待普及

长阳的房子有物业的很少,所以我们遇到问题,往往只有两个途径:一是找关系,二是暴力解决,三是小事情就忍气吞声了。


网络图

但是关系不能天天找,暴力解决也不是两全其美的方法,忍气吞声时间长了也影响居住的幸福感。

根据物业法,业主们团结起来,成立业主委员会,以组织的形式来取代个体的单打独斗,这是一种方法。

成立业主委员会是写进了物业法的,这本身就是合法的举动。怎么成立?需要多方合作。

三、多方合作的哲学

首先从思路来看,不要有对抗的思维。

比如物业,也还是做了事情的,我之前反映路灯的问题,漏水的问题,物业其实也在参与解决。昨天提到了水费只能充30吨,经常洗澡洗着洗着就没有水了,这的确让业主生活非常不方便。


网络图

但是换一个思路,物业这么做,是为什么?会不会是因为有人拖欠物业费呢?如果这样,也就是说,个别业主的行为,影响了所有业主的用水问题。

成立业委会,不能以“与物业对抗”的姿态出现。这样注定是要以失败告终的。还是那句话:多沟通,相互理解。

这是做事的哲学,也是做人的哲学。为什么不能有一个通过与物业合作来渐进地为居民解决问题的业委会?

其次,要形成多方共赢的结果。

以我说住的万科小区来看,万科物业是全国首屈一指的,很多人买万科的房子其实就是冲着万科的物业。这对万科的开发商来说,不是一件好事吗?房子可以卖得更多更快了。

为什么大家信任万科?是因为万科的房子质量好吗?其实万科房子不是最好的,有邻居的飘窗在这个雨季一直漏水。

但是万科物业在业主中的口碑就是好。今年疫情期间武汉市评选所有小区优秀物业,万科物业有两个小区上榜。

平时我在院里拎东西重了,保安会主动帮忙送到家。以前院里有一个独居的老人,物业还会代买菜。夏天物业组织星空电影节,妇女节的时候女业主都有一束玫瑰花。


网络图

话说回来,保安这么好, 是因为人性吗?应该有这方面的原因,但是只是其中一部分。

还有一部分更重要的是制度。万科业主都有一个“住这儿”APP,上面每个月都有给自己区域的物业管家打分,评价;里面的版块包括了业主的各种交流、抱怨、问题的解决等。

所以回到前面说的,靠人情靠暴力都靠不住,制度才靠得住,而且一视同仁。当大家习惯了通过这个APP来与物业沟通的时候,其实对物业也有巨大的好处。

比如这个“住这儿”APP现在开通了邻里商城,米面油等各种生活用品尤其是无法网购的大桶矿泉水,都可以通过这个邻里商城来购买。这样商城也有了商家入驻,毕竟全国万科业主数百万人乃至数千万人的规模,哪个商家不重视这样的流量呢?

这样,商城也可以变成物业的盈利渠道。但是这样的渠道建立,前提是业主的信任。我如果不信任你,我干嘛要在这里买?其他商家多的是。

所以,还是那句话,合作的哲学,是可以给开发商、给物业、给业主都带来好处的。这就是为什么说不要对抗,三方要合作。
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